多地保租房筹建政策细化升级，房企参与意愿有多大
2022年是完成规划目标的关键期，40个重点城市计划筹集建设保障性租赁住房190万套（间），任务量较去年翻了一番。
近期，保障性租赁住房市场迎来加速筹建期，政府和市场的合力逐渐形成——越来越多的存量和市场化房源正被转为保障性租赁住房，也有房企开始期待通过“纳保”获得进入REITs市场资质，打通向轻资产运营转型的道路。
保障性租赁住房的主要筹建方式是存量开发，这既包括在国有用地、集体用地、产业用地上整体新建或配建，也包括将长租公寓、闲置土地及城中村等存量用地上房源“合规化”后，纳入保障性租赁住房体系（下称“纳保”）。有市场统计显示，“存量开发”在保租房规模中占比已达七成。
10月份以来，为有效增加保租房市场供给，北京、广州等地推出盘活城市存量用地或将存量租赁住房“纳保”的新措施；与此同时，在中央和地方政策的不断加持下，相关市场化企业“开发-运营-金融退出”的商业模式探索也取得新进展。10月9日，根据上海证券交易所信息，“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”项目状态更新为“已反馈”，拟发行金额为11.2亿元。这是全国第一单由房企申报的保租房公募REITs。
“保租房的发展需要引入广大的社会资本投资，而社会资本的投资意愿和市场需求空间、政策支持力度以及商业模式的成熟度有关。”中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强在接受第一财经记者采访时称，随着“租售并举”试点工作和住房资产证券化相关政策的持续深入，我国住房租赁领域的投资规模或将超过万亿，会是一个前景广阔、具有可持续性的市场。但对于房企而言，阶段性难度在于如何根据自身实力，选择合适的参与模式和“纳保”比例，找准市场定位并深耕细分市场。
多地“因地制宜”扩供给
“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间。2022年是完成规划目标的关键期，40个重点城市计划筹集建设保障性租赁住房190万套（间），任务量较去年翻了一番。
时至四季度，据第一财经不完全统计，全国已有浙江温州、嘉兴，广东汕头、湖南宁乡、河北张家口等多地提前乃至超额完成保租房年度筹建目标；在北京、上海等热点城市，保租房筹措工作也取得显著进展。
上海市住建委官网10月11日发布的信息显示，截至目前，全市保障性租赁住房累计建设筹措36.3万套（间）、供应19.8万套（间），到“十四五”期末累计建设筹措60万套（间）的目标任务在空间规划上全面落图；而根据北京市住建委最新统计数据，截至二季度末，当地已建设筹集保障性租赁住房80756套，完成全年15万套（间）任务的54%。
多地年度筹建目标已实现或实现在即，但这些城市增量扩充保租房的热情却并未退却。近两个月以来，北京、广州、天津等热点城市相继在“十四五”期间整体规划目标上，“因地制宜”地提出了一系列细化方案。
其中，“优先存量资产改造、转化”成为多个城市的共同选择。具体筹措方式包括将闲置或低效非居住存量房屋改造、改建为保租房，将企业或居民个人存量住房“纳保”等。
比如，已于10月26日截止向社会征求意见的《天津市“十四五”保障性租赁住房发展规划》提出，利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房是提高城市发展质量的重要途径。“这不仅能满足租赁市场发展的土地供应的需求，有效破解保障性租赁住房项目发展土地利用成本的问题，还盘活了存量土地和存量房屋等资产，提高其利用效率。更重要的是，有利于推进城市更新行动，促进城市发展进入‘内涵式’发展时代。”
统计显示，截至2020年末，天津市各类租赁住房供应总规模达到59万套左右，但超八成为居民闲置住房出租。“由于个人出租的自有住房普遍缺少配套服务且设施陈旧，难以满足以知识新青年为代表的新市民的租赁需求。”天津市住建委称。
北京则明确提出鼓励地铁站周边建筑改建保障性租赁住房。根据北京近日发布实施的《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》，支持存量建筑进行功能转换。重点功能区及现状轨道站点周边，鼓励利用现状建筑改建保障性租赁住房。
为了让更多已处于出租状态的小产权房“纳保”，广州、深圳、东莞、武汉、郑州等城市还将保租房筹措的着眼点放在产权更复杂的“城中村”上。
10月20日，广州住建局发布《关于支持专业化规模化住房租赁企业提升“城中村”租赁住房品质的指导意见》，其中提到，引导专业化规模化住房租赁企业整租运营 “城中村”房源作为保障性租赁住房，探索形成“城中村”租赁房源品质提升特色机制。
“方向明确了，但实施起来还存在难度。”广东省某知名住房租赁运营企业保租房业务负责人对记者坦言，部分“城中村”资产本身合规性不足，合规性主要体现在资产权属文件的完整性、实际面积与证载面积的一致性上。基于此，一方面，项目改造贷款在金融机构审批环节存在困难；另一方面，改造与经营的相关证照（如施工报建、验收手续、项目经营主体证照）申办也存在困难。
中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进则表示，从合法合规的角度来看，“城中村”项目的土地性质或不会对后续运营造成太大的影响。“‘城中村’的土地性质仍然是集体所有，本质上与农村是一样的。在推进‘城中村’发展租赁住房时，政策通常会对项目范围进行明确规定，以规避权属纠纷问题。”
他进一步表示，早在国务院办公厅于去年7月发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（下称《意见》）中就对于存量改造中所涉土地性质问题提供了解决依据。现阶段，更重要的是通过加强政银企三方合作，形成微利可持续的商业模式，吸纳更多拥有不动产管理能力的专业化企业集中运营此类房源，以满足新市民的租房品质化需求并推动城市“旧改”目标实现。
企业“纳保”意愿几何
保租房的投融资和建设运营的主体均是社会资本，这也意味着参与企业是否拥有稳定、可持续的财税金融支持体系，事关保租房的发展。
据中指研究院统计，自《意见》印发以来，截至今年二季度末，全国有超80个省市出台了关于推动保租房发展的地方性文件。这些政策通过加大土地、金融、财税等相关支持力度，减少了参与企业建设阶段的成本和运营阶段的管理税费。
与此同时，上海、北京等城市还相继发布了保租房项目认定办法，这些认定办法大都涵盖了保租房项目的准入条件、运营标准、退出规则及审批环节等相关事项。
政策合力之下，一些符合相关准入标准和要求的长租公寓，开始寻求“纳保”之路。ICCRA（住房租赁产业研究院）统计数据显示，截至今年上半年，全国已开业房间规模中约有6.9%纳入当地保障性租赁住房；全国有13家住房租赁企业的“纳保”占比超10%。
10月初，龙湖冠寓和武汉城建集团合作的两个保租房项目落地开业。龙湖冠寓相关负责人对第一财经介绍称，截至目前，龙湖冠寓已在长沙、武汉、合肥、天津、西安、青岛等城市布局保租房项目，这些城市政府均给予了相应的支持政策。“以长沙为例，该城市对参与筹集租赁房源的企业落地了租赁住房三年试点专项补贴。其中，长沙金融中心店、长沙星家洋湖宜家荟聚店属于改造项目，由龙湖冠寓改造装修完成后对外出租运营。按照长沙政策，改造类保障性租赁住房项目可获得装修补贴650元/㎡。”
随后不久，另一个较早进入租赁住房市场的房地产企业——华润置业，其旗下长租品牌华润有巢租赁住房REITs获上证所反馈，这是首单由房企申报的保租房公募REITs。18日，华润有巢租赁住房REIT的基金管理人华夏基金和资产支持专项计划管理人就上证所问询进行回复，对项目合规性、估值等做出进一步说明。
“相较于‘以金融机构借款为主，专项债发行等方式为辅’的融资模式，公募REITs为保租房项目提供了宝贵的退出渠道，可以有效缩短开发运营企业的投资回收期，降低资金成本，提高资金使用效率。在公募REITs和各项政策的支持下，更多市场主体有望提高建设运营保租房项目的积极性。”徐跃进称。
“但保租房公募REITs还需要吸引更多的市场主体参与。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄对记者分析称，在保租房公募REITs首批试点中，主要集中于具有国资背景的租赁企业，后续还需要进一步打开优质民营企业、房地产开发企业的参与通道。这一部分企业是保租房建设运营的主力军，帮助这些企业转型、缓解它们的经营压力至关重要。
王业强同样认为，保租房公募REITs对房企从开发向运营转型具有重要的意义，但阶段性难点在于如何找准市场定位，深耕细分市场。“从目前实际情况看，在南方一些经济比较活跃的城市有可能率先试点REITs，而持有大量优质园区资产的企业有可能率先取得发行资质。”
此外，前述住房租赁运营企业保租房业务负责人还对记者提出，目前，通过公募REITs主要用于解决重资产运营的租赁企业融资困难问题，而存量房“纳保”后的税收优化主要针对房产持有者，一些专业化的轻资产运营企业进入保租房市场的意愿尚不充足。“未来，还应加大对轻资产运营企业保租房项目的盈利模式和资本退出渠道的探索。”
